Grundschuld oder Hypothek?

Dieses Thema im Forum "Kneipe" wurde erstellt von faceman, 21 November 2007.

  1. faceman

    faceman Europapokal-Tippspielsieger 2015

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    Die Ratgebersendung Plusminus brachte gestern abend einen Bericht, der mein Blut in den Adern gefrieren liess:

    Wie Banken ihre Kunden verkaufen

    Presseportal: BR Bayerischer Rundfunk - Plusminus, das ARD-Wirtschaftsmagazin recherchierte Immobilienkrise - Wie Banken ihre Kunden verkaufen

    Also Experten bitte vortreten. Das müsste ja hunderttausende Eigenheimbesitzer treffen. Was ist das genau dran und wie kann man dem entgegenwirken?
     
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  3. BoardUser

    BoardUser Jede Saison ein Titel! Administrator Moderator

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    Das Thema kommt 3 Monate zu früh. Leider.

    Entgegenwirken kann man, indem man keine Grundschuld eintragen lässt, sondern eine Hypothek, was jedoch kaum passiert. Weiterhin kann man immer bar zahlen (welch ein Hohn), damit man erst gar nicht finanzieren muss, oder aber - ausserhalb der Hütte finanzieren, was jedoch mit höheren Zinsen quittiert wird.

    Zumindest theoretisch ist auch möglich, die Grundschuld nach und nach auf die tatsächliche Restschuld zu reduzieren oder die Bank dazu zu bewegen, eine Nichtveräußerungs-Erklärung abzugeben.

    Letztlich bestimmt jedoch die Bank als Geldgeber die Spielregeln, und wenn die mir nicht passen, darf ich eben keinen Kredit aufnehmen.
     
  4. fabsi1977

    fabsi1977 Theoretiker

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    Warum kommt das Thema zu früh?
     
  5. BoardUser

    BoardUser Jede Saison ein Titel! Administrator Moderator

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    Weil ich gerade die Vorlesung "Sachenrecht" besuche und Grundschuld und Hypothek noch nicht dran war.
     
  6. faceman

    faceman Europapokal-Tippspielsieger 2015

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    Das heisst, man ist denen ab sofort willen und tatenlos ausgeliefert? Dann ist bis zu einem festen Beschlluss aus Seiten der Politik der Besitz einer Immobilie auf Finanzierungsbasis ein Glücksspiel, selbst wenn man alle Anforderungen des Vertrages erfüllt?
     
  7. Ichsachma

    Ichsachma J'aime soleil

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    Ich kann es mir beim besten Willen in letzter Konsequenz nicht vorstellen, jedenfalls nicht, daß man letztlich aus der Grundschuld mit einem "Plus" zum aktuellen Stand der Darlehnsverbindlichkeit haften muß.

    Aus einer Grundschuld betreibt man die Zwangsvollstreckung. Einem Vollstreckungstitel wird man die üblichen Einwendungen entgegenhalten können und von denen erscheinen jedenfalls der Notnagel der vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung und im Zweifel die Einrede nach "Treu und Glauben", allerdings ein noch größerer Notnagel, immer noch geeignet genug zu sein, sich gegen so etwas wehren zu können.

    Würde im Bericht nicht dargestellt werden, daß solche Fälle schon einmal passiert sind, würde ich es nicht glauben.

    Ich frage mich zudem: Wo sollte das Interesse der Beteiligten liegen? WIrtschaftlich rechnet sich die Sache doch nicht.

    Denn die Bank verdient am Zins. Unterstellen wir mal, die Bank verkauft die Grundschuld für einen Preis, der entweder dem entspricht, was sie in Jahren an Zins plus Tilgung eingenommen hätte, oder jedenfalls dem nahe kommt, weil sie durch einen Verkauf der Grundschuld früher mit einem großen Betrag arbeiten kann.

    Heuschrecke X kauft also jedenfalls für mehr als den Grundstückswert. Selbst wenn nicht: Sie versucht dann, beim infolge dessen in aller Regel "platten" Verbraucher den Grundschuldbetrag plus Zins zu holen...

    Das geht doch in 97 % aller Fälle rechnerisch nicht auf.

    Sinn würde die Sache nur dann machen, wenn eine Heuschrecke an einem Grundstück X oder Y ein derartig überragendes Interesse hätte, daß es ihr egal ist, ob sie bei der Vollstreckung, für die der Verbraucher letztlich nur im wesentlichen das Hausgrundstück hat, mit einem fetten Minus aus der Nummer raus geht.

    Bei geschlossener Wohnbebauung sehe ich da also keine Probleme, weil der Heuschrecke nicht gedient ist, wenn sie Reihenhaus B bekommt, die finanzierenden Banken der Reihenhäuser A und C aber die Grundschulden nicht vertickern.

    Hinzu kommt: Was die Heuschrecke als Erwerber kann, könnte die Bank erst Recht, also mit anderen Worten: Die gesamte Grundschuld in voller Höhe nebst Zinsen fällig stellen. Da frage ich mich dann: Warum tun Banken das nicht? Weil man dem die oben genannten Einreden entgegenhalten würde?

    Vermutlich. Und die gleichen Einreden kann man auch dem Erwerber der Grundschuld entgegen halten.

    Unschön ist natürlich, daß es jedenfalls denkbar erscheint, daß jemand (Heuschrecke), der kein Eigeninteresse an den wirtschaftlichen Wechselwirkungen von Immobiliendarlehn und Haus hat, in diese Kette funken kann. Wobei ich beinahe unterstelle, daß in der Praxis ein Veräußerungsverbot zu Lasten der Bank vereinbart wird. Wissen tu ich das aber auch nicht. So aussem Lamäng.
     
  8. BoardUser

    BoardUser Jede Saison ein Titel! Administrator Moderator

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    Ich hole das mal wieder raus...

    Klar rechnet sie sich, Nämlich dann, wenn der Kredit notleidend oder fast getilgt ist, und die Bank die Grundschuld zur Restforderung aus dem Kredit (oder gar etwas höher) veräußert, und derjenige die Grundschuld fällig stellt und ggf. zwangsvollstreckt.

    Nur dass der Grundstückseigentümer auch nicht "platt sein" muss, im Gegenteil, er kann sogar solvent sein wie Dieter Bohlen.

    Ja genau, das könnte man. Nur brauch man keine Einreden, der Vertrag (die dingliche Einigung zur Errichtung der Grundschuld) selbst verbietet das. Nennt sich "Sicherungszweckerklärung", und die wird mit dem notariellen Vertrag zur Grundschulderrichtung seitens der finanzierenden Bank erklärt und dadurch ist für die finanzierende Bank aus der Grundschuld eine Quasi-Hypothek geworden. Aber eben nur quasi. Denn...

    Nee, eben nicht, weil die Grundschuld ohne die Sicherungszweckerklärung veräußert wird. Und somit hat der neue Grundschuldgläubiger eine Grundschuldforderung, die ihrerseits nicht an eine tatsächliche Geldforderung geknüpft ist.

    Und ob das so geht, ob die Grundschuld ohne diese Sicherungszweckerklärung veräußert werden kann, darum streiten sich die Parteien vor den Gerichten.

    Wurde eben bisher nicht. Neuerdings brüstet sich eine gelbe Großbak aus Frankfurt damit, Grundschuldgesicherte Darlehen mit einer Verkaufsverzichterklärung der Grundschuld abzuschliessen. Prima Marktlücke. Die sind die einzigen, die sowas machen, soo ehrlich und fair mit den armen Schuldnern...

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  9. faceman

    faceman Europapokal-Tippspielsieger 2015

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    Und sie werden damit definitiv ein Geschäft machen. Diese 0,1 - 0,2 % zahlt jeder Grundstückseigentümer so gar sehr gern, obwohl das von der moralischen ... ach was rde ich ... Kredite, Banken und Moral ... passt genauso wie Aktien und soziale Absicherung.